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Demander un prêt immobilier : les bonnes astuces
Recourir au prêt immobilier pour financer son bien:
En France d’abord et en Europe plus globalement, 8 acheteurs de biens immobiliers sur 10 ont recours au crédit pour le financement de leur bien. Il fut un temps où la seule préoccupation des investisseurs en immobiliers était la négociation du taux et de la durée des prêts accordés par leur banque, mais depuis le Covid, l’évolution de la conjoncture immobilière et les successions de crises financières et immo, il s’agit surtout de se voir accepter son prêt avant d’en négocier les conditions ! Alors comment convaincre le banquier de financer votre projet immobilier, et surtout comment le convaincre de le financer dans les meilleures conditions ? Qu’est ce qui fait un bon dossier de crédit immobilier ? Vous trouverez ici non seulement tout ce qu’il faut pour éviter un refus de la banque mais également et surtout les meilleures astuces pour décrocher votre prêt immobilier.
Que vous le souhaitiez ou non, l’obtention d’un prêt, en terme de négociation, est comparable à une partie de poker avec votre banquier. Votre chance dans cette partie, c’est que vous pouvez choisir vos cartes !
On a effectivement d’un côté les caractéristiques officielles et basiques d’obtention, qu’on énumèrera bien évidemment dans cet article et ensuite (et surtout) les critères plus officieux qui feront pencher la balance en votre faveur.
Les démarches à suivre pour obtenir son prêt immobilier
Avant même de faire appel à une banque, la première démarche est de définir votre projet immobilier. Vous devez en effet déterminer quelle est la nature de votre projet et votre budget. Dans quel but voulez-vous faire cette acquisition immobilière ? En effet, il est possible que vous ayez pour objectif d’acheter un bien et de le revendre par la suite : on parle d’achat revente. Peut-être vous désirez acheter une maison pour y établir votre domicile ou résidence principale. Ou encore, vous désirez acheter au plus bas, mener des travaux afin de louer.
Dans l’étude suivante, nous considérerons surtout le cas d’un achat pour résidence principale ou à des fins locatives qui sont les plus courants pour les particuliers, les marchands de bien fonctionnant souvent sur la base d’entreprises, SAS ou SCI et de lignes de crédit professionnelles pour financer l’achat de leurs projets.
Quoi qu’il en soit, il faut que ce soit clair dans votre tête pour que ce le soit tout autant dans la tête de votre banquier !
Ainsi, il ne s’agit pas d’arriver la fleur au fusil dans la première agence bancaire (même s’il s’agit de votre banque historique) et demander à être financé, votre banquier exigera des garanties, et la plus importante, aussi peu connue soit-elle, c’est la maîtrise de votre projet immobilier. Le banquier financera un projet qui doit l’inspirer !
Si votre banquier personnel n’est pas un adepte de l’immobilier, les commissions par lesquelles passeront vos demandes de financement le sont. Et comme le veut une bonne partie de poker, vous allez faire face à des joueurs chevronnés qui sauront vous contredire sur la faisabilité de votre projet. Ainsi, tous les arguments à mettre au service de votre dossier seront bons, et parmi lesquels la justesse de vos calculs, la précision de vos prévisionnels, le compte d’une marge de sécurité ou encore (erreur commune) l’inclusion des frais d’assurance et taux d’intérêts dans vos calculs de rentabilité.
Combien peut-on emprunter pour financer son bien immobilier?
Ensuite viennent effectivement des questions d’ordre « pratiques » auxquelles votre gestionnaire historique peut répondre et la première d’entre elle : Combien pourrez-vous emprunter dans votre situation?
Rappelons-le, avant même de décrocher un crédit auprès de la banque pour votre projet immobilier, vous pouvez calculer la somme que vous pourrez emprunter auprès d’elle ; la notion de « capacité d’endettement » permet de déterminer ce montant. On entend par capacité d’endettement, la somme qu’une personne est en mesure de consacrer au remboursement de ses dettes. Autrement dit, c’est le montant maximum des mensualités que vous serez capables de rembourser compte tenu de vos charges et de vos revenus actuels. Le calcul se fait en se basant sur le taux d’endettement maximum appliqué par les banques : depuis janvier 2022, il est à 35%.
Les critères de sélection de la banque pour un prêt immobilier
Lorsque vous êtes sur le point de faire recours à une banque pour votre acquisition immobilière, il s’agira de vous demander si vous êtes un « bon client » aux yeux de la-dite banque. Il vous faudra avant tout soigner vos comptes. Vous devez pour cela éviter à tout prix les découverts bancaires car la banque prendra le temps de scruter au minimum vos trois derniers relevés de compte.
Le découvert bancaire constitue chez certaines banques un motif basique de refus de prêt. Un autre aspect important dans la préparation de votre dossier de prêt est votre stabilité professionnelle et personnelle à long terme : nettoyer vos comptes à quelques jours ou semaines de vous présenter à la banque ne suffira pas, il vous faudra organiser des routines d’épargne mensuelles qui vous présentent comme une personne stable et organisée dans la gestion de votre argent.
Pour se faire, présenter un contrat de travail en CDI vous sera quasiment indispensable, à moins de justifier d’une entrée d’argent stable mais à bien plus long terme. Dans le cadre d’un bon projet immobilier à des fins locatives, un CDI de plus de six mois vous suffira. Si vous êtes entrepreneur, il faudra justifier de plus de 2 ou 3 ans d’activité !
Par ailleurs, il est important de vous constituer un apport personnel pour votre projet immobilier. La plupart des banques vous exigeront une contribution personnelle à hauteur de 10% minimum du coût de votre projet immobilier.
Financer son bien sans apport
Il est néanmoins bien possible de trouver des financements sans apport, mais sachez d’ores et déjà qu’ils ne concernent qu’un certain type de profil et généralement des profils qui ont les fonds mais que la banque ne juge pas nécessaire d’exploiter dans une optique de se faire succéder les opérations ! (Toutefois, un apport personnel plus important, associé à d’autres facteurs, pourrait vous permettre d’avoir aussi un meilleur taux pour votre prêt.)
Lorsque vous vous êtes assurés de n’avoir aucun découvert bancaire, que vous avez un certain niveau d’apport personnel et disposez d’une épargne, avant de porter votre choix définitif sur une banque ou une autre, il est fortement conseillé de mettre les banques en concurrence pour voir où les taux immobiliers sont les plus bas. Cet exercice, vous pouvez le faire vous-même ou opter pour les services d’un professionnel du crédit : le courtier immobilier.
Le courtier immobilier est simplement un intermédiaire entre les banques et vous ; il pourra vous permettre de gagner du temps pour votre recherche de prêt immobilier, mais vous le savez maintenant, mettre de l’énergie dans la constitution de votre projet, c’est la garantie de son aboutissement.
L’assurance du prêt immobilier
D’évidence, le prix de l’assurance et du taux associé à votre prêt sera proportionnel à votre capacité d’obtention du prêt. Les banques sont des organismes à but lucratif, et tout au long de votre processus de financement, il faudra avoir à l’esprit que celle-ci n’attend que deux choses de vous : une garantie de remboursement et la rentabilité de son opération.
Ainsi, il est possible de jouer sur les services annexes de la banque pour faire fléchir le banquier sur cette partie de la négociation. Montrez-vous par exemple intéressé par d’autres services que sa banque offre. Par exemple, montrez-lui que vous seriez prêt à placer votre épargne dans sa structure.
Pour conclure, l’obtention de votre prêt dépendra certes de critères invariables, fixés par la direction des banques auxquelles vous allez vous confronter dans votre recherche mais c’est notamment en soignant la constitution de votre dossier que vous obtiendrez gain de cause.
Bien mener sa partie de poker face à son banquier, c’est faire preuve d’anticipation face à toutes les contradictions qu’il peut vous apporter. Un dossier immobilier finement préparé, des chiffres clairement exposés, une projection réalisable et une stricte préparation financière suffiront bien souvent à l’obtention de votre crédit !
Découvrez comment financer son bien immobilier
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