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Comment financer son bien immobilier ?
Prêt Immobilier définition
L’acquisition d’un bien immobilier est une étape importante dans la constitution de votre patrimoine. Il existe en effet de nombreuses possibilités pour financer l’achat d’un bien immobilier ; et quelques fois, il arrive que le meilleur financement se trouve dans la combinaison de différentes solutions. Globalement, si le crédit immobilier semble être la pierre angulaire de tous les projets, il ne s’agit bien évidemment pas de l’unique solution qui s’offre à vous. Encore que, faut-il le rappeler, le crédit immobilier n’est pas à prendre à la légère. Comment fonctionne un crédit immobilier ? Qui peut bénéficier d’un crédit ? Quand demander un crédit immobilier ?
Le prêt immobilier, tel que connu sous sa forme classique, est la solution courante pour votre achat. Globalement, un établissement bancaire vous avance la somme d’argent nécessaire pour votre achat immobilier ; en contrepartie, elle recevra de vous un paiement d’intérêt. Vous verserez généralement de façon mensuelle à la banque les intérêts dus et une part du capital emprunté jusqu’au remboursement total du montant emprunté. Plus longtemps durera la période de remboursement, plus les intérêts que vous payerez à la banque seront conséquents. Et un crédit souscrit sur une durée relativement courte induira néanmoins des mensualités plus lourdes. Le jeu est tel que vous chercherez, selon vos objectifs d’investissements immobiliers, à réduire vos mensualités de manière à augmenter la rentabilité de vos biens, pour par exemple agrandir votre patrimoine immobilier.
Tel que décrit, le crédit immobilier pourrait paraitre une mince affaire, mais attention à ne pas tomber dans ce piège. En effet, la demande d’un crédit bancaire exige de votre part en tant qu’emprunteur de préparer judicieusement votre dossier pour éviter un refus de votre banque. Cette préparation nécessite non seulement de définir et de préciser le but dans lequel vous désirez acquérir votre bien immobilier (achat revente, résidence principale, location, etc.), mais aussi et surtout de déterminer combien vous pouvez emprunter et votre apport personnel.
Les critères d’éligibilité
Au même titre que l’épargne, l’apport personnel sera un critère très important pour votre banque.
En termes d’intérêts, il vous sera présenté les options du taux variable et du taux fixe. Le taux fixe est déterminé pendant la signature du contrat et reste tel durant toute la période de remboursement. Il est le même sur toute la durée du contrat et permet une visibilité à long terme sur la somme à rembourser et la durée de l’emprunt. Il vous garantit ainsi des mensualités fixes.
Taux Variable VS Taux Fixe
Le taux variable a l’avantage d’être moins élevé que le taux fixe. Il est révisable chaque année, généralement à la date anniversaire de la convention de prêt. Cependant, puisqu’il suit l’évolution des taux, il peut baisser ou augmenter en fonction des indices financiers dont celui de référence est Euribor. (L’indice Euribor correspond au taux auquel les banques se prêtent de l'argent à court terme. Pour éviter alors des variations trop importantes, les banques proposent généralement des taux révisables capés)
Encore appelé taux variable sécurisé, le taux variable capé est une variante, une évolution du taux variable classique. Il permet de trouver l’équilibre entre flexibilité et sécurité. De plus, à la différence d’un emprunt basé sur un taux fixe, un crédit à taux variable n’inclut pas une clause stipulant le versement de pénalités dans le cas d’un remboursement anticipé de la part de l’emprunteur.
Les différentes options pour financer son bien immobilier
Si le crédit immobilier est la convoitise de plus d’un, il n’est tout de même pas la seule façon de financer votre bien immobilier. Comment pouvez-vous financer votre achat immobilier autrement ? La solution la moins onéreuse à court terme, quand bien même elle reste très ambitieuse, est d’utiliser vos propres capitaux pour financer par vous-même l’achat de votre futur logement.
Il semble à première vue plus judicieux d’utiliser l’argent de la banque pour financer votre bien immobilier, réduire vos dépenses immédiates en les étalant jusqu’à 15, 20 ou 25 ans pour le financement de votre bien. Mais l’obtention d’un crédit immobilier devenant de plus en plus complexe (ref article 2. Astuces pour obtenir un crédit immo), gardons à l’esprit qu’acheter un bien comptant reste une possibilité qui présente des avantages, parmi lesquels :
- Les propriétaires, souvent pressés de vendre leurs biens, seront beaucoup plus ouverts aux offres et surtout, à la négociation, ayant la garantie d’obtenir rapidement les fonds.
- Vous n’aurez pas à vous confronter à la jungle administrative notariale et bancaire qui se présente à vous lors d’une demande de crédit.
- À court terme (on précise car à long terme le crédit avec apport 0 présente des avantages indiscutables), vous serez propriétaires sans endettements, ce qui pourra présenter un bel avantages pour vos futures entreprises personnelles, professionnelles (et immobilières).
Par ailleurs, une petite astuce pour financer votre bien immobilier est de faire une simulation de prêt immobilier. De fait, le financement de votre bien immobilier peut être facilité par les aides financières qui vous seraient accordées à des taux préférentiels, voire nuls selon votre statut professionnel. Elles facilitent également le remboursement d’une partie du crédit contracté. Il en existe plusieurs dont la plus répandue est le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour lequel il est envisagé la modification des conditions de ressources en 2023.
Acheter un bien immobilier en Viager
Acheter en viager est aussi une option différente dans le cadre du financement de votre bien immobilier. Ce qui fait la différence entre le viager et une vente immobilière dans sa forme classique, c’est les modalités de paiement. Dans le cadre d’un achat en viager, vous ne réglez qu’une somme d’argent payée comptant au moment de l’achat. Le reste du montant d’achat est versé mensuellement au vendeur sous forme de rente jusqu’à son décès.
Autre possibilité, bien que peu utilisé et encore peu réglementée, la méthode de crowdfunding immobilier s’est récemment popularisée pour booster votre apport personnel et donc se joindre à toute autre forme de financement. De forme collaborative ou simplement de soutien, il s’agit de profiter de la digitalisation (réseaux sociaux) pour présenter votre projet et tenter de financer au moins une petite partie de celui-ci.
Pour conclure, trois méthodes de financement s’offrent à vous et peuvent intelligemment se croiser l’une à l’autre pour optimiser la circulation des capitaux dans le temps :
- Financement sur fonds propres
- Financement bancaire
- Aides diverses, crowdfunding, sponsoring….
Le constat est tel que très peu d’investisseurs immobilier ou simplement de détenteur de patrimoines financent entièrement leur bien immobilier sans recourir au crédit bancaire, surtout lorsqu’il s’agit de la toute première acquisition immobilière. Obtenir un emprunt suppose avant tout de monter le meilleur dossier possible et si vous êtes sur le point d’effectuer votre premier achat immobilier, vous trouverez ici nos bonnes astuces pour la demande de votre prêt immobilier.
Lorsque votre projet sera clairement défini, il s’agira d’envisager toutes les possibilités à votre dispositions pour réunir les fonds dans une optique tournée vers l’avenir, à savoir de ne pas vous bloquer pour l’avenir. Effectivement, un sur-endettement (bancaire ou personnel), un mauvais calcul de charges ou prévisionnel erroné pourrait coûter très cher non seulement sur votre projet en cours, mais aussi dans la construction de votre patrimoine immobilier !
Découvrez les bonnes astuces pour demander un prêt immobilier
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