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ADVICE IMMO: EVERYTHING ABOUT THE GUARANTEE OF HIDDEN DEFECTS, ITS VALIDITY AND ITS APPLICATION

ADVICE IMMO: EVERYTHING ABOUT THE GUARANTEE OF HIDDEN DEFECTS, ITS VALIDITY AND ITS APPLICATION

Aujourd’hui, nous nous intéressons à la garantie des vices cachés. A quoi elle sert et comment la mettre en application ? 

Tout d’abord, qu’est ce que désigne un « vice caché » ? 
C’est un défaut qui rend le bien ou le produit acheté impropre à l’usage auquel on le destine. 

Pour qu’il soit ainsi considéré il faut : 
- Qu’il soit caché, donc non apparent lors de l'achat. Si une expertise ou un démontage est nécessaire pour découvrir le défaut du bien, celui-ci sera considéré comme caché. Ainsi, il peut y avoir vice caché alors que le vendeur l'ignore. La garantie due par le vendeur repose sur la distinction entre les vices apparents et les vices cachés. Le Code civil pose en effet le principe selon lequel « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (Code civil, art. 1642) ;
- Qu’il rende le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou diminuer très fortement son usage.
- Qu’il existe au moment de l'achat. Le vendeur n'est pas tenu à garantie pour les problèmes affectant le logement et survenant après la vente.

Si le vendeur vous a informé de l’existence du vice, aucun recours n’est possible à son encontre. C’est également le cas pour tous les points concernés par les diagnostics obligatoires lors de la vente.

La garantie des vices cachés concerne tous les biens, neufs ou d’occasion, mobilier ou immobilier que le vendeur soit un professionnel ou un particulier. 

C’est l’article 1641 du Code civil qui prévoit cette garantie selon laquelle « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
 
Attention, on voit souvent la mention « vendu en l’état » dans les promesses de vente suivie d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, et certains vendeurs pensent, à tort, que cette mention les exonère de leurs obligations. 
Il est en effet d’usage de prévoir une telle clause d’exonération dans les promesses de vente pour les vendeurs particuliers seulement. Néanmoins, si le vendeur est de mauvaise foi, qu’il avait connaissance du vice avant la vente et que l’acquéreur apporte la preuve qu’il en avait connaissance cette exonération ne joue pas. 

Que faire si vous constatez un vice caché dans le bien que vous venez d’acquérir ?

Vous pouvez vous retourner contre le vendeur sous certaines conditions. 
Tout d’abord respecter les délais (dans les 2 ans après la découverte du vice et ce dans les 20 ans après l’achat) et envoyer rapidement un courrier en recommandé avec avis de réception afin d’entamer une procédure amiable avec le vendeur. 
 
Si le vendeur ne répond pas, il est possible de le mettre en demeure de réparer ou remplacer l’élément concerné ou de demander un dédommagement. Si cette procédure n’aboutit toujours pas vous pouvez alors saisir le juge de proximité. Le tribunal compétent pour toutes les actions en garantie de l'acquéreur est le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement et le recours à un avocat est obligatoire.
 
Attention, ici encore c’est à vous de prouver l’existence du vice caché. Vous pouvez présenter des attestations ou encore des devis de réparation. Pensez à faire intervenir un expert agréé au préalable. 
 
Que puis-je obtenir en faisant jouer cette garantie ? 
- L’annulation de la vente : Si la vente est annulée, l'acquéreur doit rendre l'immeuble dans l'état dans lequel il l'a acheté. En échange de quoi, le vendeur lui restitue le prix du bien, les frais de procès et de notaire ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement. 
NB : Le juge peut rejeter l'annulation de la vente s'il estime que le vice invoqué n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat et mettre en place une simple action en diminution du prix.
- La diminution du prix : Les experts estiment donc la moins-value qui résulte de ce vice. Celle-ci est souvent calculée en fonction du coût des travaux à effectuer pour que le bien retrouve sa vraie nature. On vise ici une remise en l'état. L'acquéreur se voit alors rendre une partie du prix et conserve le logement.
- La demande de dommages et intérêts : L'acheteur victime de vices cachés peut se voir également allouer des dommages et intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi. Il doit réparer « tous les préjudices de toute nature » liés à la présence du vice caché. C'est ainsi qu'il peut arriver que le vendeur verse des indemnités supérieures au prix de l'immeuble.
 
NB : La garantie des vices cachés ne s’applique pas aux ventes aux enchères (art. 1649 du code civil). 
 
Pour plus d’informations, https://www.economie.gouv.fr/particuliers/garantie-legale-vices-caches 
A bientôt ! 

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