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Résilier un bail d’habitation
La résiliation du bail doit respecter certaines règles légales impératives souvent méconnues. Le locataire peut donner congé à tout moment sans avoir à motiver sa décision. Le congé à l’initiative du bailleur doit, quant à lui, respecter des conditions et règles très strictes.
1 – Le congé à l’initiative du locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, pour le bénéficiaire du revenu de solidarité́ active et pour un locataire de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile.
Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou lui entre signifié par acte d’huissier. Le délai court à compter de la réception du courrier ou de la date de signification. Le locataire n’est pas tenu de motiver son congé.
2 – Le congé à l’initiative du bailleur
Le congé donné par le bailleur n’est possible que dans trois cas, le délai de préavis entant de six mois. A défaut de respecter le délai de 6 mois, le bail est reconduit d’office pour une durée de 3 ans.
• Reprise pour habiter
Le propriétaire peut donner congé s’il souhaite reprendre les lieux pour y installer sa résidence principale ou pour y loger un parent proche. Ce droit de reprise ne peut être exercé que par une personne physique ou au profit des associés d’une société́ civile familiale.
• Reprise pour vendre
Le propriétaire peut également donner congé pour vendre le logement, ce qui lui permet alors de vendre un appartement inoccupé.
Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente. Il doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois. Si le locataire ne se manifeste pas durant ce laps de temps, il est déchu de tout droit d’occupation au terme du préavis. S’il se porte acquéreur, le locataire doit signer l’acte de vente dans un délai de deux mois suivant son acceptation.
Ce délai est porté à quatre mois s’il a indiqué sa volonté de solliciter un prêt.
Si le propriétaire décide de baisser son prix de vente, le notaire chargé de la vente doit notifier au locataire les nouvelles conditions, sous peine de nullité́ de la vente. Cette notification faite à la nouvelle adresse communiquée par le locataire vaut offre de vente pendant un délai d’un mois.
Si le locataire ne quitte pas les lieux alors qu’il est dépourvu de tout titre d’occupation, le propriétaire peut saisir le juge d’instance afin d’obtenir la validation du congé et l’expulsion du locataire.
Lorsque le congé a été́ donné trop tôt, il n’est pas nul, mais ses effets sont reportés à la date à laquelle il aurait dû être délivré. À l’inverse, le congé tardif est nul et le bail est reconduit pour une durée de 3 années. C’est la raison pour laquelle il est toujours préférable de recourir aux services d’un huissier qui vous assurera de la date de délivrance du congé et de sa régularité.
Si le relogement du locataire pose problème, le magistrat peut lui accorder des délais d’au minimum d’un mois et au maximum d’un an.
Le juge d’instance sera parfois amené à vérifier a posteriori la réalité du motif invoqué dans le congé, notamment si le bailleur occupe le logement libéré à titre de résidence secondaire ou s’il mentionne au locataire un prix manifestement excessif afin que celui-ci ne puisse pas user de son droit de préemption.
• Reprise pour motif sérieux et légitime
Le congé pour motif sérieux et légitime sanctionne l’inexécution par le locataire de ses obligations (paiement irrégulier ou tardif des loyers, troubles de voisinage …)
3 - La résiliation automatique
La plupart des baux comportent une clause résolutoire pour mettre fin au bail de manière automatique en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations. Une telle clause ne peut s’appliquer que dans quatre cas : en cas de défaut de paiement du loyer et des charges, d’absence de versement du dépôt de garantie, de nonsouscription d’un contrat d’assurance garantissant la responsabilité civile du locataire ou de troubles de voisinage constatés judiciairement. Sauf dans ce dernier cas, le bailleur doit d’abord faire délivrer un commandement par huissier de justice.
À compter de la délivrance du commandement, l’occupant a deux mois pour régulariser ses impayés ou un mois pour s’assurer. Si pendant ce délai, le locataire régularise sa situation, le commandement ne produit pas effet. Si le locataire ne s’exécute pas, le juge ne peut que constater la résiliation du bail. Il n’a aucun pouvoir d’appréciation.
Le cas des personnes âgées à faible ressources.
Il n’est pas possible de donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC sans lui proposer un relogement dans le voisinage correspondant à ses besoins et à ses capacités financières.
Toutefois, le bailleur peut donner congé au locataire qui remplit ces conditions s’il est lui-même âgé de plus de soixante ans ou dispose de ressources annuelles également inférieures à une fois et demie le montant du smic. L’âge est apprécié à la date d’échéance du bail.
